Главная / ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЖИЛИЩНОМУ ПРАВУ / Ипотека при покупке загородного дома

Ипотека при покупке загородного дома

  Ипотека для приобретения домов и коттеджей – не новость, однако, до сих пор существует ряд проблем, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

 

Проблемы:

 

1. Ошибки в оценке ликвидности загородных объектов.

 

   Рынок загородной недвижимости начал развиваться сравнительно недавно, а стоимость земли и коттеджей выросла за последние годы в несколько раз. Достаточно сложно оценить истинную стоимость объектов, тем более, что разброс цен очень велик.

  Данная проблема актуальна как для банков, так и для заемщиков-покупателей загородных объектов. Завышенная оценка сопряжена с большими рисками для банков. Заниженная оценка препятствует получению необходимой суммы заемщикам и приобретению недвижимости.

  Если банк аккредитовал оценочную компанию, клиент должен быть уверен в том, что произведенная оценка не будет подлежать корректировке.

 

2. Неурегулированные земельные правоотношения.

 

  Самая распространенная проблема – это неурегулированные земельные правоотношения. Значительное  количество поселков строится на землях сельхоз назначения, причем далеко не всегда они могут быть использованы под дачное строительство. Чтобы узаконить продажу такой земли и строительство на ней коттеджей, необходимо изменить целевое назначение или разрешенное использование земли. Кроме того, провести межевание участков, получить кадастровые номера и свидетельства на право собственности на каждый участок. На это обычно уходит от шести месяцев до двух лет, в течение которых аккредитация невозможна.

 

3. Несовершенство схем реализации коттеджных поселков.

 

  Несовершенство законодательства в земельной и строительной сфере, уход застройщиков от уплаты налогов  приводит к чрезмерному разнообразию схем реализации коттеджных поселков, в которых порой очень сложно разобраться.

  Наиболее распространенные схемы:

- Договор инвестирования с заключением предварительного  договора купли-продажи земельного участка или без него;

- Предварительный договор купли-продажи земельного участка и коттеджа;

- Договор купли-продажи земельного участка и договор подряда.

   В Санкт-Петербурге и многих других регионах России юристы придерживаются точки зрения, что организованные коттеджные поселки, возводимые на землях поселений, ничем не отличаются от многоквартирных домов и должны работать в соответствии с нормами Закона № 214-ФЗ.

  Из представленных трех схем для банков наиболее предпочтительна третья, поскольку позволяет сразу же получить в залог землю, стоимость которой обычно составляет 30-40% от общей суммы домовладения. Наименее интересна вторая, как самая рискованная. Тем не менее, все три схемы кредитуются некоторыми банками.

  К сожалению, большинство банков на сегодняшний день не в состоянии четко сформулировать свои требования ни к строящимся поселкам, ни к схемам, которые они готовы кредитовать.

4. Отсутствие процедуры государственного контроля за процессом строительства.

  Распространенная схема реализации домов предусматривает заключение договора купли-продажи земли с покупателем и заключение договора строительного подряда с компанией – застройщиком. В большинстве случаев земельные участки размежеваны и оформлены на физических лиц, аффилированных с руководством компании – застройщика. Благодаря дачной амнистии значительно упростился порядок регистрации прав собственности на дома, построенные на дачных участках. Для получения свидетельства на право собственности теперь не требуется ни разрешение на строительство, ни акт о вводе дома в эксплуатацию. Достаточно просто представить в регистрирующий орган декларацию о постройке и технический паспорт дома.

  Это удобно для застройщиков, но для банка возникают дополнительные риски. Как проверить, что строительство дома велось в соответствии со всеми предусмотренными нормами и правилами, если отсутствует какая бы то ни было разрешительная документация на объект? Конечно, есть утвержденный проект дома, но кто может гарантировать, что в процессе строительства в него не вносились изменения? При отсутствии процедуры государственного контроля за процессом строительства таких домов, остается полагаться на профессионализм и честность строительных компаний. Возможно, вариантом решения этой проблемы может являться проведение независимой строительной экспертизы, которая подтвердит качество построенного дома. Например, при принятии решения об аккредитации коттеджного поселка, банк проводит экспертизу одного из уже построенных домов, и, если подтверждается соответствие заявленному качеству, остальные дома в этом поселке кредитуются как обычно. Эта проблема актуальна как при кредитовании строящихся, так и уже готовых домов.

5. Несогласованность требований банков и страховых компаний.

  Некоторые недопонимания могут ожидать нас и на этапе рассмотрения объектов в страховых компаниях. Если требованиями банка предусмотрено страхование финансовых рисков на этапе строительства, то все документы, кроме банка, должна  изучить и страховая компания, подготовив свое заключение. Если же речь идет о кредите на покупку готового домовладения, то может потребоваться страхование титула собственности на землю и дом.  При этом очень часто требования банков и страховых компаний к объектам не совпадают. Иногда объект, одобренный в банке, не получает одобрения в страховой компании.