Главная / ЗАЩИТА ПРАВ ПОКУПАТЕЛЯ (ПРОДАВЦА) НЕДВИЖИМОСТИ В СУДЕ

Защита прав покупателя (продавца) недвижимости в суде

   Несовершенство законодательной базы, регламентирующей правоотношения застройщика, дольщиков, покупателей и т.п., а также большое количество и разнообразие возможных условий договорных отношений создает предпосылки для злоупотреблений в сфере недвижимости.

  Существует возможность как косвенного, так и умышленного обмана с целью ухода от налогообложения и дополнительного обогащения.

  Нередки случаи, когда компания-застройщик заключает договор на реализацию недвижимости с иными организациями, которые, в свою очередь, реализуют квартиры третьим лицам. Это приводит к тому, что одни и те же квартиры продаются дважды со ссылкой на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которым ранее данные объекты были проданы. В независимости от того, кто в данном случае будет прав – застройщик или инвестиционная компания, -  в результате все равно на один объект недвижимости появятся два и более претендента.  Дольщики (покупатели) будут вынуждены доказывать свои права на квартиры в суде.

  В случае, если Застройщик предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи с оплатой через посредническую компанию, у покупателя отсутствуют какие-либо права на приобретаемую квартиру. Данная схема повсеместно работает на первичном рынке, лишая дольщиков каких-либо прав.
  Часто застройщик после заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые иногда вообще не оказываются. Дольщик принуждается к их оплате под страхом отказа заключения основного договора купли-продажи. К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности на объект недвижимости по результатам окончания строительства, услуги на оформление документов по сделке, страхование рисков, которые никогда не наступят и т.п.
   Иногда обман состоит в продаже жилого или нежилого фонда, принадлежащего иному правообладателю. Как это происходит? Перед началом строительства застройщик подписывает инвестиционный контракт с местными органами власти. В соответствии с указанным контрактом застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговариваются в предварительном протоколе распределения площадей, являющемуся неотъемлемой частью инвестиционного контракта. По мере строительства и реализации объекта  при наличии дефицита в бюджете застройщики продают принадлежащие администрации площади. Дольщики, которым площади продаются, оказываются бесправными, не приобретшими права на оплаченную квартиру, машиноместо или офис. Исправить положение возможно только в случае своевременного обращения в суд.

  Одним из самых распространенных способов обмана дольщиков является отсутствие в договоре конкретных сроков окончания строительства дома. Данная ситуация может привести к тому, что квартиры дольщиков могут быть заложены под получение кредитов банку, проданы дважды или арестованы по решению суда.
   В случае продажи объектов недвижимости через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) дольщик становится его членом и, какой бы договор на приобретение недвижимости он бы не заключил, всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые образовываются у кооператива. То есть, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться.
 Кроме того, реализуя недвижимость на стадии строительства, застройщики часто не имеют вовсе проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной. Заключая договор с дольщиком, площадь квартиры всегда указывается больше той, что фактически будет по окончанию строительства, застройщик об этом знает. В договоре с покупателями могут быть указаны условия, в соответствии с которыми при уменьшении площади квартиры по результатам обмеров БТИ излишне оплаченные метры подлежат возврату, однако, данные пункты указываются не всегда и не всегда в понятном и правильном понимании.

 

Сдача дома Госкомиссии (ГК) и получение ключей.

 Передача ключей и подписание акта о приеме квартиры производится после того, как новостройка принята ГК и имеет почтовый адрес. Как правило, на оформление всех документов уходит несколько месяцев после принятия дома ГК. Задержка сдачи дома может длиться от 2 до 4 месяцев— столько времени могут занять проблемы с подведением городских коммуникаций, к примеру. Если срок превышает 4 месяца, покупатель вправе пожаловаться в контролирующий орган.
При оформлении акта покупателю выдается смотровой лист, в котором он должен отметить весь обнаруженный брак. Застройщик, в свою очередь, должен указать сроки устранения дефектов. Впрочем, принять квартиру можно и с дефектами, но обязательно зафиксировав их письменно.

 

Строители задерживают сдачу дома? Требуйте с них неустойку!

  Если ваш договор на покупку квартиры в новостройке заключен согласно Федеральному Закону № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а компания-застройщик задерживает сдачу дома в эксплуатацию, например, ссылаясь на последствия мирового финансового кризиса, вы вправе требовать с нее неустойку.
  Строительная компания не обязана предупреждать об отсрочке сдачи дома, но в этом случае она сделает хуже себе. Если вовремя предупредить, можно договориться с дольщиками о переносе сроков, а если не предупреждать, то дольщики вправе потребовать неустойку и возмещение иных убытков. Или вообще расторгнуть договор.
Однако следует помнить, что требование неустойки возможно лишь в случае, если договор на приобретение квартиры в новостройке заключен именно в рамках действующего ФЗ-214, а не с помощью каких-либо других юридических схем.
За нарушение сроков сдачи дома строительная компания выплачивает неустойку. Если компания отказывается это делать добровольно, можно потребовать взыскать неустойку в судебном порядке. Если просрочка велика, можно потребовать расторжения договора и компенсации убытков.
В случае существенного нарушения договора компанией, можно его расторгнуть и потребовать возврата суммы по договору. Но стоит  учесть, что стоимость жилья на этапе строительства всегда ниже, чем стоимость готового, поэтому истребованной суммы может не хватить на покупку другого жилья.
Как правило, задержка по срокам сдачи дома вызывается двумя обстоятельствами: технической неготовностью дома и (или) волокитой чиновников. В первом случае можно писать претензии, подавать иски в суд о взыскании неустойки, обращаться в прокуратуру с просьбой проверить деятельность компании. Во втором случае нужно выяснить, на каком этапе и у кого произошла задержка по оформлению ввода дома в эксплуатацию. Когда это выяснится, можно обратиться к этому лицу, либо к его начальнику, либо в прокуратуру. Если от ответственного лица придет ответ, который не устроит дольщика, он может оспорить действия или бездействие чиновника в суде.

Подтверждение в суде права на объект незавершенного строительства.

  В случае, если строительная компания допускает просрочку оформления жилья в собственность - дольщик рискует лишиться своей новой квартиры. Новостройка может быть передана в залог банку на получение новых кредитов под строительство. Квартира может быть продана нескольким дольщикам одновременно. Её могут продать за долги застройщика по решению суда при банкротстве компании и т.п.

  Наши юристы помогут Вам отстоять свои интересы и максимально быстро добиться получения жилья в собственность. Мы обеспечим подтверждение Вашего права на объект незавершенного строительства в суде, что даст возможность исключить притязания на Вашу недвижимость третьих лиц или кредиторов застройщика.

Юридические услуги. Защита в суде.